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房地产开发拿地、设计、开发、销售、清盘清算各环节纳税答疑
发布时间: 2014-10-30  更新时间: 2014-10-30  授课讲师:王老师
 开课信息 课程编号:100469563
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 《房地产开发拿地、设计、开发、销售、清盘清算各环节纳税答疑》参与目的



 《房地产开发拿地、设计、开发、销售、清盘清算各环节纳税答疑》参与对象



 《房地产开发拿地、设计、开发、销售、清盘清算各环节纳税答疑》课程大纲

一、取得土地环节的税收风险控制与纳税答疑
1、招挂拍方式取得土地,合同条款如何商定才能规避土地使用税?计征契税的依据以及纳税环节有几个部分?

2、企业取得的土地返还款、减免款该如何进行会计处理?针对四种不同的做帐方式解析涉及的各个税种风险。

3、以接受投资方式取得土地,会计如何规定?入帐凭证如何确认?税收风险如何掌控?土地投资方的税收风险在哪里?

4、以收购股权的方式取得土地,土地成本如何确认?课程将通过“史上最牛筹划案例”来解析其中的营业税、企业所得税、土地增值税风险。

5、受让生地、受让熟地、购买烂尾楼如何确认土地成本?在计算土地增值税的时候甲乙双方分别如何进行税收风险规避?

6、“拆一还一”方式下取得入地,如何进行会计处理?销售不动产发票如何开具?本课程将从被拆人、开发企业两方分别就营业税、企业所得税、土地增值税进行全方位的税收分析。

7、“建设—移交”模式下的土地成本确认,如何完善记账凭证?
8、接受抵偿债务的土地使用权,该如何运作才能免除额外的税收负担?
9、为取得土地而支付的红线外支出,在所得税和土地增值税的处理什么不同?如何操作可以在税前扣除,规避风险?

10、征用耕地从事房地产开发,如何避免重复缴纳耕地占用税与土地使用税?
11.房地产开发企业取得土地使用权之后,从何时开始计算缴纳土地使用税?从何时开始免除纳税义务?计入那个会计科目?怎样计算才可以让税负最佳?全新的解读让您不再为土地使用税烦恼。

二、规划设计阶段的税收风险控制与纳税答疑
1、产品开发类型的选择,是关注税收负担水平?还是关注企业的销售?
2、分期开发还是合并开发?即使再艰难,也必须作出艰难的选择,因为其中收获的不仅仅是税收。

3、合作建房方式的税收如何控制,我们将从七种不同的合作建房模式为您一一化解其中的税收风风险。

4、自行开发与委托代建,其中的风险点在哪里?考虑的并不只是税收负担问题,更应当关注企业的利润与价值。

5、委托境外设计单位进行规划设计,支付的设计费是否应当在我国境内纳税?房地产企业承担什么税收责任?

三、开发建设阶段的税收风险控制与纳税答疑
1、确定成本核算对象的原则和方法是什么? 2、成本费用归集的原则是什么?
3、特殊费用归集应该注意的税收问题:会议费、差费、招待费、办公费、车辆费等
4.税收对售楼部及类似资产的处理是如何规定的?
5、地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别?纳税人如何处理才能够取得相对收益?

6、甲供材、甲供材、甲供设备的区别是什么?房地产建安流程中,设备和材料如何区分?将通过具体的案例,从甲供材料和甲供设备两种情况,分别讲述营业税、土地增值税、企业所得税当中税收待遇有哪些不同

7、房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算?计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异?

8、向股东或其他自然人借款利息是否都可扣除?
9、资本化的借款费用与计入损益的借款费用怎样区分?如何提供“金融企业同期同类借款利率情况说明”?

10、集团统借统还的利息支出怎样操作可以避免重复纳税?
11、工资薪金支出怎样扣除才能使企业与员工利益最大?如何区分合同工、临时工、劳务的区别,他们的税收待遇有什么不同?

12、购买烂尾楼(在建工程或者在建项目)如何确认初始成本?

四、销售阶段的税收风险控制与纳税答疑
1、“买一送一”模式下如何确认收入金额?送面积、送家电、送车位、送物业等不同的销售模式分别有哪些税收区别?会计如何处理?赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险?

2、“以老带新”销售模式下如何确认支出?票据如何处理?是否涉及扣缴个税?
3、“抵券销售”“一万抵五万”销售模式下收入如何确认?
4、“包销”和“代销”的区别是什么?二者确认收入的差异在哪里?税收风险如何把控?
5、“假按揭”“零首付”销售模式的税收如何处理?
6、“还本销售”如何确认收入?我们的困惑在哪里?
7、“售后回租”的税收风险分析,同时给解决的方案,让您不再为回租而烦恼。
8、“售后回购”方式在营业税、企业所得税、土地增值税如何确认?
9、房地产企业收取的价外费用有哪些税收风险?营业税、企业所得税、土地增值税一一分析。
10、针对不同的客户与不同的销售模式,销售价格明显偏低,我们如何找出适合自己的“正当理由”?
11、销售环节发生的广告费、业务宣传费、业务招待费如何实现税前扣除?需要注意防控哪些错误?

五、清盘清算阶段
1、房地产行业完工标准如何规定,对营业税、土地增值税、企业所得税等有何影响?
2、各种不同的税种对收入确认的原则有何差异?
4、土地增值税确认收入时金额如何确定?
5、清算后再转让房地产成本如何确定?是否涉及“二次清算”?
5、成本差如何会计处理?不同阶段出现的成本差如何税收分析?
6、在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集?对税收的影响是什么?
7、如何进行成本分摊才可以使收入和成本成“正比例”函数关系?本课程将以详实的案例,分别从占地面积法、建筑面积发、直接成本法、预算造价法、层高系数法来详细解读成本分摊的技巧和方法,让不类型的开发产品分别“找到”属于自己的“一半”,达到二者的“完美结合”

8、基本装修、简装、精装是什么?软装在企业所得税和土地增值税扣除有什么不同?

六、2014年房地产企业应关注的营改增若干风险问题


 讲师介绍

王老师



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